Koniec starych zasad. Nowy rozdział dla wspólnot mieszkaniowych

• Zgodnie z planem w II kwartale 2026 roku mają zostać przyjęte przepisy nowelizacji ustawy o własności lokali oraz ustawy - Prawo budowlane
• Nowelizacja ta ma dostosować działalność wspólnot mieszkaniowych do zmian, jakie zaszły na przestrzeni minionych 30 lat
• W ramach licznych zmian, przewidziano m.in. wprowadzenie obowiązku uiszczania w terminie do 10 każdego miesiąca zaliczek na media rozliczane za pośrednictwem wspólnoty, czy też wprowadzenie pojęcia funduszu remontowego stanowiącego majątek wspólnoty

Duże zmiany w prawie budowlanym w 2026 roku

Został przygotowany projekt nowelizacji ustawy o własności lokali oraz ustawy - Prawo budowlane. Jak podał projektodawca (Ministerstwo Finansów i Gospodarki), podstawowym celem projektowanych zmian jest dostosowanie działalności wspólnot mieszkaniowych do zmian, jakie zaszły na rynku zarządzania wspólnotami na przestrzeni minionych 30 lat, czyli od wejścia w życie tej ustawy.

Wyjaśniono, że zmiany te są sumą zapadłego na tym tle orzecznictwa, praktyki zarządców nieruchomości, rozwoju technologii budownictwa wielorodzinnego oraz zmian w innych aktach prawnych dotyczących działalności wspólnot. Projekt znajduje się w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów. Przepisy mają wejść w życie planowo w II kwartale 2026 toku.

Lista rozwiązań planowanych:

1. Wskazanie, iż elementy konstrukcyjne balkonu (logii, tarasu) stanowią nieruchomość wspólną, za której utrzymanie odpowiada wspólnota. Są to dźwigary, płyta balkonowa wraz z izolacją, balustrada balkonu oraz inne elementy balkonu stanowiące fragmenty elewacji budynku. Tym samym jednoznacznie przesądzone zostanie, iż składową lokalu (a zatem i przedmiotem wyłącznej odpowiedzialności jego właściciela) będzie wewnętrzna przestrzeń balkonu.
2. Rozstrzygnięcie kwestii podmiotowości wspólnoty poprzez zdefiniowanie jej jako jednostki organizacyjnej nie posiadającej osobowości prawnej, ale wyposażonej w zdolność do czynności prawnych oraz prawo do posiadania własnego majątku (odrębnego od majątków właścicieli lokali), z zastrzeżeniem, iż winien on być związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną.
3. Wprowadzenie możliwości dochodzenia przez wspólnotę roszczeń z tytułu rękojmi w związku z wadami nieruchomości wspólnej, poprzez wytoczenie powództwa na rzecz właścicieli lokali.
4. Rozszerzenie możliwości podwyższenia zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej na wszystkie lokale we wspólnocie. Decydującym kryterium będzie generowanie po stronie wspólnoty dodatkowych kosztów wynikających ze sposobu użytkowania lokalu. Ciężar dowodu spoczywać będzie na wspólnocie, która każdorazowo winna wykazać dodatkowe koszty po jej stronie i stosownie do ich wysokości móc – na podstawie uchwały – podnieść wysokość comiesięcznej zaliczki konkretnemu właścicielowi.
5. Wprowadzenie obowiązku udostępnienia przez właściciela lokalu w związku z prowadzonymi przez wspólnotę kontrolami okresowymi i doraźnymi instalacji, o których mowa w przepisach prawa budowlanego, oraz obowiązku wykonywania zaleceń pokontrolnych. W celu jego wyegzekwowania przewiduje się sankcję - w przypadku uporczywego uchylania się od ww. obowiązku zarząd/zarządca może wystąpić do nadzoru budowlanego o ukaranie właściciela grzywną. Przewidziano także obowiązek udostępnienia lokalu w przypadku awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody.
6. Wskazanie, iż urządzenia pomiarowe (ciepłomierze, wodomierze i nagrzejnikowe podzielniki ciepła) stanowią część nieruchomości wspólnej, co oznacza, że ich utrzymanie oraz wszystkie związane z tym czynności spoczywają na wspólnocie. Obejmuje to montaż, wymianę, legalizację, konserwację i naprawy, wraz ze związanymi z tym kosztami.
7. Wprowadzenie obowiązku uiszczania w terminie do 10 każdego miesiąca zaliczek na media rozliczane za pośrednictwem wspólnoty (tj. ciepło, wodę i odprowadzenie ścieków) oraz opłatę za odbiór odpadów komunalnych.
8. Doprecyzowanie, iż właściciele ponoszą odpowiedzialność subsydiarną za zobowiązania wspólnoty, tj. gdy egzekucja przeciwko wspólnocie okaże się bezskuteczna – ponosi ją każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej.
9. Wskazanie, iż zarządzanie wspólnotą może mieć miejsce w dwóch formach, tj. poprzez powołanie zarządcy (może być nim jedynie zarządca w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami) na podstawie uchwały właścicieli lokali, albo poprzez powołanie zarządu składającego się z osób fizycznych.
10. Wprowadzenie definicji czynności zwykłego zarządu, które wykonywane są samodzielnie (tj. bez uchwały właścicieli lokali) przez zarząd/zarządcę wspólnoty, poprzez przyjęcie, iż są to bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia.
11. Wprowadzenie pojęcia funduszu remontowego lub innego funduszu celowego, stanowiącego majątek wspólnoty (a nie poszczególnych właścicieli lokali), do którego utworzenia wymagana będzie uchwała właścicieli.
12. Wprowadzenie wymogu uzyskania zwykłej większości głosów właścicieli lokali liczonej wielkością udziałów przy podejmowaniu uchwały z wykorzystaniem indywidualnego zbierania głosów, a zatem zarówno podejmowanej wyłącznie w tym trybie, jak i w trybie mieszanym (częściowo na zebraniu, częściowo obiegiem). Termin głosowania uchwały każda wspólnota określi samodzielnie, z zachowaniem przewidzianego w ustawie minimalnego (2-tygodniowego) oraz maksymalnego terminu na oddanie głosu. Po jego upływie uchwała będzie podjęta jeśli uzyska poparcie większości głosów właścicieli (liczonej wielkością udziałów) uczestniczących w głosowaniu.
13. Wprowadzenie elektronicznego obiegu informacji we wspólnotach, tj. informacji przez zarząd/zarządcę o planowanym zebraniu, treści podjętych uchwał oraz możliwości oddawania głosów przez właścicieli drogą elektroniczną w głosowaniu obiegowym. Forma elektroniczna będzie traktowana równorzędnie z pisemną.
14. Doprecyzowanie uprawnień zarządcy przymusowego ustanawianego przez sąd poprzez wskazanie, iż samodzielnie wykonuje on czynności zwykłego zarządu (tj. z zakresu bieżącej eksploatacji nieruchomości); w pozostałym zakresie winien posiadać zgodę właścicieli wyrażoną w uchwale, a w razie jej braku – zezwolenie sądu.
15. Dookreślenie prawa kontroli działalności zarządu poprzez wskazanie, iż obejmuje ono prawo wglądu w dokumenty wspólnoty, z czym skorelowany jest obowiązek zarządu udzielenia żądanych informacji.
16. Wskazanie, iż sprawozdanie zarządu/zarządcy wspólnoty ma obowiązkowo formę pisemną, a termin jego złożenia na rocznym zebraniu przypada do końca kwietnia (zostaje zatem wydłużony o miesiąc). Wydłużenie terminu na przeprowadzenie przez zarząd/zarządcę rocznego zebrania uzasadnione jest potrzebą sporządzenia bilansu na podstawie faktur otrzymanych od dostawców usług na rzecz wspólnoty, oraz logistyką związaną z techniczną stroną organizacji zebrania.
17. Przyznanie właścicielom lokali możliwości zwołania i przeprowadzenia zebrania we własnym zakresie w sytuacji, gdy zarząd nie zwołuje go na wniosek właścicieli reprezentujących min. 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, do czego jest zobowiązany.

Materiał chroniony prawem autorskim - zasady przedruków określa regulamin.