WZ-ki nie zalały urzędów. Zalało je prawo, które najpierw straszy, a potem udaje zaskoczone

Decyzja o warunkach zabudowy (WZ) to administracyjna decyzja wydawana przez wójta/burmistrza/prezydenta, która odpowiada na proste pytanie: czy na tej konkretnej działce, przy braku miejscowego planu, wolno coś zbudować i na jakich parametrach. WZ nie jest „pozwoleniem na budowę”, ale dla wielu inwestycji jest kluczowym krokiem przed projektem i pozwoleniem, bo daje twarde ramy: funkcję, gabaryty, linię zabudowy, dostęp do drogi, warunki uzbrojenia.

WZ wydaje się co do zasady tam, gdzie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (mpzp). W gminach z dużą „dziurą planistyczną” WZ działa więc jak zastępczy mechanizm porządkowania zabudowy. I jeszcze jedno: plan ogólny gminy to nie mpzp. Jest ważny, ale z zasady nie zastępuje planu miejscowego i sam w sobie zwykle nie daje parametrów tak konkretnych jak WZ. Dlatego gdy państwo sugeruje, że ta ścieżka może się zaraz skurczyć, ludzie reagują masowo nie dlatego, że kombinują, tylko dlatego, że chcą mieć pewność prawa.

Zasada, która napędziła masowe wnioski, jest prosta: państwo powiedziało wprost, że w gminie bez planu ogólnego po 1 lipca 2026 r. decyzje WZ i decyzje celu publicznego mają być możliwe tylko w postępowaniach wszczętych przed tą datą. Tłumacząc na ludzki język: „złóż teraz, bo potem może być za późno”. I ludzie zrobili dokładnie to, co robią zawsze, gdy państwo komunikuje ryzyko: zareagowali szybko. Nie dlatego, że są źli. Tylko dlatego, że są racjonalni.

Prawo przejściowe powinno uspokajać i porządkować. Tutaj zrobiło odwrotnie: zamiast najpierw dać ludziom informację, co będzie wolno, uruchomiło strach i wyścig. WZ stała się polisą ubezpieczeniową: „składam, bo nie wiem, co będzie, a termin jest twardy”.
A kiedy fala przyszła i urzędy zaczęły się dławić, państwo zastosowało ruch ratunkowy, który nie rozwiązuje problemu, tylko poprawia statystyki: zawiesiło do 31 grudnia 2026 r. biegi terminów, których przekroczenie uruchamia kary dla gmin za nieterminowe wydawanie WZ. Innymi słowy: „korek jest, więc przestajemy mierzyć czas”. To nie jest zarządzanie. To jest ucieczka od odpowiedzialności.

Jest jeszcze jeden skutek, o którym mówi się za cicho: ten chaos blokuje prace nad planem ogólnym. W praktyce często te same zespoły w gminie mają obsługiwać i wnioski, i plan. W efekcie państwo kazało samorządom jednocześnie gasić pożar i budować nową instalację przeciwpożarową, tymi samymi rękami.

Prawidłowa kolejność w prawie przejściowym jest banalna:
1. najpierw pokazujesz reguły (czytelny projekt planu i informację, co na danym terenie jest dopuszczalne),
2. dopiero potem dajesz czas na decyzję, czy ktoś w ogóle potrzebuje WZ,
3. a nie: najpierw deadline, potem zdziwienie, że społeczeństwo działa „na wszelki wypadek”.

Gdyby ludzie najpierw dostali realną informację, co plan ogólny przewiduje dla ich okolicy, ogromna część wniosków nigdy by nie powstała. Bo większość tych wniosków to nie „chęć obejścia prawa”, tylko chęć uniknięcia sytuacji, w której prawo zmienia się w trakcie gry, a obywatel zostaje z niczym.

Udawanie, że problemu nie ma, jest dziś najgorszą strategią. Zawieszenie kar dla gmin nie jest planem. To jest przerwa na oddech dla urzędów, która nic nie daje obywatelom. Jeśli mamy być poważni, trzeba zrobić jedną, bardzo prostą rzecz: przestać kazać gminom równolegle produkować WZ-ki i pisać plan ogólny.

Tylko tu pojawia się uczciwy kontrargument, który trzeba powiedzieć wprost: WZ to nie jest luźna notatka. To jest dokument, który dla wielu inwestorów jest kluczowy, bo daje parametry i warunki, czyli realną odpowiedź „czy i jak mogę budować”. A plan ogólny, choć ważny, nie jest miejscowym planem i sam w sobie nie zastępuje tej ścieżki. Dlatego rozwiązanie nie może brzmieć: „macie plan ogólny, więc WZ nie potrzeba”. To nieprawda.

Pierwszy ruch jest prosty: zawiesić rozpatrywanie WZ na czas prac nad planem ogólnym, ale uczciwie. Nie „zamrażamy inwestycji”. Zamrażamy fikcję, że urzędy przerobią masówkę wniosków w tym samym czasie, kiedy mają dowieźć plan ogólny. Warunek uczciwości jest jeden: data złożenia wniosku zostaje zachowana.

Drugi ruch: po uchwaleniu planu ogólnego trzeba dać ludziom wyjście. Wiele osób po prostu zobaczy, że to, co chcą zrobić, i tak jest dopuszczalne, więc przestaną się upierać przy pełnej WZ. Trzeba im umożliwić szybkie zakończenie sprawy prostą ścieżką potwierdzenia zgodności i możliwością wycofania wniosku bez poczucia, że zostali oszukani przez system.

Trzeci ruch: jeśli po planie okaże się, że zamierzenie jest nie do pogodzenia z nowymi ustaleniami, państwo nie może zmieniać zasad w trakcie gry. Sprawy złożone przed zmianą muszą być rozstrzygane według reguł obowiązujących w chwili składania, a nie według planu „wstecz”. Inaczej to jest pułapka prawna, a nie reforma.

To nie obywatele „zrobili problem z WZ”. Problem zrobiło państwo, bo postawiło ludzi w sytuacji: „nie wiemy, co będzie, ale może być za późno”. A gdy gminy się zatkały, zamiast naprawić mechanizm, wyłączono kary i ogłoszono, że „jakoś to będzie”.
Jeśli naprawdę chcemy uporządkować planowanie przestrzenne, trzeba zastosować elementarną logikę: najpierw reguły, potem decyzje. A gdy mleko już się wylało, trzeba odciążyć urzędy, doprowadzić do uchwalenia planów ogólnych i przeprowadzić obywateli przez ten okres bez loterii i bez zmiany zasad w trakcie gry.

Grzegorz Prigan, adwokat i menedżer