Polacy kochają nieruchomości, ale czy słusznie? Tu drony, tam wojna…

W Polsce utrwalił się kult inwestowania w mieszkania - wiele osób uważa lub do niedawna uważało zakup kolejnego M w atrakcyjnej lokalizacji za najlepszą lokatę kapitału. A przyszłość rysuje się przecież w bardzo niepewnych barwach.

Z tymi nieruchomościami, to oczywiście nic dziwnego: przez lata ceny mieszkań rosły, a najem przynosił stały dochód. Ponad milion Polaków oficjalnie zarabia na wynajmie mieszkania, a do tego dochodzi jeszcze szara strefa. Jednak ślepe przywiązanie do jednego rodzaju aktywów może okazać się zgubne.

Boom mieszkaniowy wyhamował za sprawą rosnących stóp procentowych i spadku dostępności kredytów hipotecznych oraz programu „Pierwsze mieszkanie”, który wywindował ceny ponad granice przyzwoitości. Popyt osłabł, a oferty sprzedaży mieszkań zalegają na portalach miesiącami. Średni czas potrzebny na sprzedaż mieszkania wydłużył się znacząco: w Warszawie to już ok. 116 dni, a w mniejszych miastach nawet prawie 5 miesięcy oczekiwania.

Oznacza to, że płynność inwestycji w lokal jest dziś niska – sprzedaż mieszkania nie jest już kwestią tygodni, lecz kwartałów. Co więcej, jak wskazują dane NBP i analityków, ceny transakcyjne mieszkań przestały rosnąć, a w niektórych segmentach zanotowano nawet lekkie spadki.

Głównym czynnikiem jest tu nieubłagana demografia. Prognozy GUS malują chłodny obraz: do 2040 r. populacja Polski może spaść do ok. 35 mln, a w dalszych dekadach nawet w okolice 28–33 mln mieszkańców. Już teraz współczynnik dzietności wynosi zaledwie 1,1 (czyli prawie o połowę za mało, by utrzymać populację). Społeczeństwo się starzeje, a coraz mniej liczne młode pokolenia będą tworzyć mniej nowych gospodarstw domowych. To zaś oznacza malejący popyt na mieszkania w przyszłości.

Analitycy szacują, że około roku 2045 zniknie obecny deficyt mieszkaniowy (1,3–1,5 mln lokali), a pojawi się nadwyżka blisko 1,7 mln pustostanów. Innymi słowy, coraz więcej mieszkań pozostanie bez chętnych – zwłaszcza w regionach dotkniętych wyludnieniem. Już dziś w skali kraju ok. 12% lokali stoi pustych (1,8 mln mieszkań według spisu z 2021 r.), a ten odsetek może wzrosnąć do ponad 20% za dwie dekady. Wiele mniejszych miast i wsi wyludnia się, co przekłada się na rosnącą liczbę niechcianych nieruchomości poza głównymi aglomeracjami.

Nawet jeśli dzisiaj nieruchomości wydają się bezpieczną przystanią, warto zadać sobie pytanie: jak takie aktywa sprawdzą się w sytuacji nagłego kryzysu? Weźmy pod uwagę scenariusz poważnej destabilizacji – np. konfliktu zbrojnego lub innej klęski, która dotknie nasz kraj. Czy posiadanie wielu mieszkań wtedy pomoże, czy raczej stanie się kulą u nogi?

Nieruchomości z definicji są niezbywalnie związane z miejscem – nie da się ich przenieść ani szybko spieniężyć w razie potrzeby ucieczki czy relokacji. Gdy rośnie ryzyko geopolityczne, kapitał szuka schronienia, ale mieszkania nie da się zapakować do walizki. Sprzedaż „na już” w sytuacji zagrożenia jest praktycznie niewykonalna – nawet dziś, w pokoju, transakcje ciągną się miesiącami. Kto chciałby kupować mieszkanie tam, gdzie spadają rakiety?

Dom czy lokal to fizyczny obiekt, który w warunkach wojny może ulec uszkodzeniu lub całkowitemu zburzeniu. Przykład? W ciągu pierwszych miesięcy agresji Rosji ponad 120 tysięcy ukraińskich domów i mieszkań zostało zniszczonych, a do tego około 20 tysięcy budynków wielorodzinnych (bloków) uległo ruinie lub poważnym uszkodzeniom. To tragedie ludzkie, ale i ogromna strata majątku. Co gorsza, nawet wykupione polisy nie uratują finansowo właściciela – standardowe ubezpieczenia mieszkań wyłączają odpowiedzialność za szkody wojenne. Firmy ubezpieczeniowe w OWU jasno zastrzegają, że zniszczenia spowodowane działaniami wojennymi czy aktami terroru nie podlegają odszkodowaniu.

Chciałbym zostać dobrze zrozumianym. Warto jest mieć własne mieszkanie do życia, może nawet drugie na wynajem czy dla dzieci – to naturalne zabezpieczenie bytu. Ale posiadanie dziesięciu czy trzydziestu lokali w jednym przyfrontowym kraju, to już w mojej ocenie poważna koncentracja ryzyka. O ile przy 2–3 mieszkaniach korzyści (czynsze, potencjał wzrostu wartości) mogą przewyższać zagrożenia, o tyle przy całym imperium nieruchomościowym może się okazać, że staliśmy się zakładnikami własnych aktywów.

Konflikty zbrojne wpływają nie tylko na nieruchomości. Atak na kraj czy region błyskawicznie odbija się na kondycji waluty, cenach i systemie finansowym. Warto przeanalizować, co może stać się z naszymi oszczędnościami i dochodami, gdyby – odpukać – wybuchła wojna obejmująca Polskę lub poważny kryzys wewnętrzny.

Pierwszą ofiarą konfliktu jest zwykle waluta kraju ogarniętego wojną. Inwestorzy tracą zaufanie, kapitał ucieka za granicę, bank centralny może tracić rezerwy na obronę kursu. Złotówka zapewne gwałtownie by się osłabiła. Już w dniu rozpoczęcia inwazji Rosji na Ukrainę (24.02.2022) polski złoty mocno stracił – rano euro skoczyło z ok. 4,54 zł do 4,66 zł, a dolar podrożał o ponad 1% (do ok. 4,11 zł). Później było jeszcze gorzej – w kolejnych dniach złoty momentami przekraczał nawet 5 zł za euro, zanim interwencje NBP i różne zabiegi dyplomatyczne (oraz przede wszystkim wysłanie rosyjskich okrętów tam, gdzie ich miejsce przez heroicznych obrońców Ukrainy) trochę ustabilizowały rynek. To był tylko efekt strachu przed wojną za naszą granicą.

Gdyby konflikt dotyczył bezpośrednio Polski, ucieczka od złotówki mogłaby być masowa. Przykład Ukrainy jest dobitny: w ciągu pierwszych 6 miesięcy wojny hrywna straciła niemal połowę wartości względem dolara. Na początku 2022 r. kurs wynosił ok. 29 UAH za 1 USD, ale po kilku miesiącach bank centralny musiał dokonać dewaluacji do 36,6 UAH, a realnie na rynku dolar kosztował jeszcze więcej. Ponad trzy lata od wybuchu wojny Ukraina ma kurs ok. 41–42 UAH/USD – czyli domowa waluta jest warta ułamek tego, co kiedyś. Oszczędności trzymane wyłącznie w złotych w takim scenariuszu dramatycznie straciłyby siłę nabywczą za granicą. Złotówka wojenna to złotówka słaba.

Osłabienie waluty to prosta droga do wzrostu cen importowanych towarów – paliw, gazu, elektroniki, leków. Wojna to także zakłócenia w handlu i produkcji: braki surowców, przerwane łańcuchy dostaw, odpływ pracowników na front lub za granicę. Wszystko to napędza inflację. Wiemy to doskonale jako państwo zaledwie sąsiadujące. W 2022 ceny u nas rosły w tempie niewidzianym od ćwierćwiecza – szczytowo prawie 18% rok do roku. Oczywiście mieliśmy problem inflacji już przedtem, ale rosyjska agresja dodatkowo ją podbiła poprzez drożejące paliwa, energię i żywność. Ekonomiści szacowali, że sam konflikt mógł dodać ok. 1,5–2 pkt proc. do inflacji w strefie euro, a w Polsce nawet więcej, ze względu na bliskość geograficzną i skalę pomocy dla Ukrainy.

W realiach wojny na własnym terytorium inflacja mogłaby wymknąć się spod kontroli. Doświadczyła tego choćby Jugosławia w latach 90., gdzie wojna domowa napędziła hiperinflację, czy wcześniej Polska podczas II wojny (choć to zupełnie inna epoka gospodarcza). Możliwe byłyby także administracyjne zamrożenia cen czy racjonowanie towarów, co z jednej strony chroni konsumentów, ale z drugiej prowadzi do niedoborów i czarnego rynku. Tak czy inaczej – siła nabywcza lokalnej waluty topnieje. Nawet bez formalnej hiperinflacji, realnie za złotówki kupimy znacznie mniej niż przed konfliktem.

Nawet jeśli nasze konto bankowe świeci pokaźnym saldem, podczas wojny możemy nie móc z tych pieniędzy swobodnie skorzystać. Rządy i banki centralne wprowadzają wtedy rozmaite ograniczenia, czyli tzw. kontrolę kapitału, aby chronić system finansowy przed paniką. Przykładem są decyzje Narodowego Banku Ukrainy w dniu inwazji: limit wypłat gotówki ustalono na 100 tys. UAH dziennie (czyli ok. 14 tys. zł) – nikt nie mógł wypłacić więcej ze swojego konta, nawet jeśli miał środki.

Do tego zakazano transferów zagranicznych w walutach (wprowadzono moratorium na transakcje dewizowe za granicę), aby powstrzymać ucieczkę kapitału. Zamrożono rynek walutowy – praktycznie nie dało się legalnie kupić obcej waluty, jedynie sprzedać ją bankowi. Karty płatnicze mogły przestać działać za granicą, chyba że ktoś miał specjalne zezwolenie. Na Ukrainie czasowo zamknięto giełdę, a obsługa rachunków obywateli Rosji została zablokowana. Bankomaty często były nieczynne – czy to z powodu braku gotówki, prądu, czy zwyczajnie fizycznego zniszczenia infrastruktury.

W wielu regionach walczącej Ukrainy ludzie stracili dostęp do swoich depozytów na wiele tygodni lub miesięcy. Podobne historie znamy z Syrii, Libii czy Iraku – wojna oznaczała zamknięte banki i reglamentowane wypłaty. W skrajnych przypadkach rządy mogą sięgać po drastyczne środki: blokadę większych środków na kontach, przymusową konwersję oszczędności na obligacje wojenne, dodatkowe podatki od kapitału, itd. To już czarny scenariusz, ale nie niemożliwy – w historii zdarzały się nacjonalizacje majątku czy konfiskaty walut obcych w okresach wojennych. 

Nawet bez takich ekstremów zwykli ludzie mogą zostać odcięci od swoich pieniędzy, co czyni codzienne funkcjonowanie niezwykle trudnym. Ukraińscy uchodźcy, którzy uciekli do Polski w 2022 r., często nie mogli wypłacić oszczędności z ukraińskich banków ani przelać ich tutaj właśnie z powodu tych ograniczeń. Ci, którzy mieli część środków za granicą, byli w o wiele lepszej sytuacji – mogli opłacić mieszkanie, życie na uchodźstwie, podczas gdy inni zdani byli na pomoc humanitarną.

Powyższy obraz jest przygnębiający, ale ma jeden pozytyw: wiele z tych ryzyk można znacząco zmniejszyć poprzez dywersyfikację geograficzną swojego majątku. Mówiąc prościej – warto zadbać o to, by choć część naszych oszczędności i inwestycji znajdowała się poza Polską, w bezpiecznych jurysdykcjach. To nie przejaw defetyzmu czy braku patriotyzmu, lecz praktyczna polisa ubezpieczeniowa na czasy chaosu. Polacy intuicyjnie to czują, masowo wykupując mieszkania lub domy w Hiszpanii. Ale o zaletach i wadach nieruchomości mówiliśmy już wcześniej.

Jeśli polski system bankowy na skutek wojny czy cyberataku przestanie działać normalnie, środki ulokowane za granicą nadal mogą być dostępne. Mając konto w stabilnym zagranicznym banku, możemy z łatwością wypłacić pieniądze w miejscu, do którego ewentualnie się ewakuujemy, lub zapłacić za graniczne zakupy kartą tego banku. Unikamy sytuacji, w której stoimy przed bankomatem w kraju ogarniętym paniką, który akurat nie działa albo wydaje reglamentowane kwoty.

Lokując część oszczędności w innej walucie (np. euro, dolar, frank szwajcarski), chronimy ich siłę nabywczą przed drastycznym spadkiem kursu złotego. Gdyby PLN poleciał na łeb na szyję, nasze środki w euro czy dolarach zachowają wartość na rynkach międzynarodowych. Będziemy mogli za nie kupić to, co potrzebne, bez martwienia się o przelicznik. Zagraniczne konto daje też możliwość szybkiej wymiany walut, często po korzystnych kursach, co w kraju objętym kontrolą kapitału byłoby niemożliwe.

Środki trzymane w innym kraju nie podlegają polskiej jurysdykcji, więc trudniej je zamrozić lub opodatkować nadzwyczajnym dekretem. Oczywiście państwo polskie mogłoby próbować prosić inne rządy o współpracę (np. zamrożenie kont obywateli), ale w demokratycznych krajach z silnym prawem własności takie działania są bardzo ograniczone i mało prawdopodobne. Krótko mówiąc, rozproszenie majątku po różnych krajach utrudnia konfiskatę lub zbiorowe blokady.

Nawet bez wojny – trzymając pieniądze w dwóch różnych systemach bankowych, redukujemy ryzyko, że awaria jednego odetnie nas od całości środków. W dobie zagrożeń cybernetycznych czy choćby klęsk żywiołowych, to znaczący plus. Gdy w jednym kraju jest akurat krach finansowy albo kryzys bankowy, nasze zagraniczne oszczędności pozostają nietknięte.

Wreszcie, zagraniczne konto czy broker inwestycyjny to często szersze możliwości lokowania kapitału – dostęp do globalnych rynków akcji, obligacji, funduszy, metali szlachetnych. Możemy inwestować tam, gdzie akurat jest potencjał wzrostu, niezależnie od sytuacji w Polsce. To kolejny wymiar dywersyfikacji – nie tylko gdzie trzymamy pieniądze, ale w co je wkładamy (o czym więcej za chwilę).

Oczywiście, wybór zagranicznego banku ma znaczenie. Nie wszystkie instytucje chętnie otworzą rachunek klientowi z Polski, niektóre wymagają osobistej wizyty czy zamieszkania na miejscu. Dla przeciętnej osoby kluczowe są trzy cechy: bezpieczeństwo, dostępność i wygoda. Szukamy więc kraju o stabilnym systemie finansowym i rządach prawa, banku z gwarancjami depozytowymi i dobrą reputacją, a jednocześnie takiego, gdzie można stosunkowo łatwo zdalnie założyć konto.

Bo… założenie konta w zagranicznym banku wcale nie jest takie proste i często wymaga osobistej wycieczki do danego państwa. Jest też kilka banków położonych w europejskich krajach, które są zagrożone wojną nawet bardziej, niż Polska. Dlatego jakiś czas temu w drodze długiej selekcji wybrałem bank, który spełnia moje kryteria bezpieczeństwa, otworzyłem tam konto, a z czasem nawiązaliśmy współpracę merytoryczną i reklamową.

W kontekście powyższych rozważań coraz częściej wymienia się Danię jako idealne miejsce do ulokowania części oszczędności. Ten nordycki kraj słynie ze stabilności, wysokiej kultury prawnej i jednego z najbezpieczniejszych systemów finansowych na świecie. Na czele wyborów osób zamożnych szukających pewnej przystani stoi Saxo Bank – duńska instytucja finansowa z ponad 30-letnią historią i globalną renomą. Co sprawia, że Saxo jest tak interesujący dla Polaków?

Saxo Bank działa w ramach Unii Europejskiej, więc obowiązują go analogiczne regulacje ochronne, co banki w Polsce. Depozyty klientów są tam chronione przez Duński Fundusz Gwarancyjny (odpowiednik naszego BFG) do kwoty 100 000 euro. Oznacza to, że jeśli nawet (czysto teoretycznie) bank upadłby lub popadł w tarapaty, równowartość ok. 420 tys. zł na klienta jest zabezpieczona i zostanie zwrócona. To taki sam poziom ochrony, jaki gwarantuje polski BFG – pełna kwota zabezpiecza zdecydowaną większość środków, jakie przeciętny inwestor czy oszczędzający trzyma na rachunku.

Mało tego, Saxo podlega nadzorowi duńskiego urzędu nadzoru finansowego i spełnia rygorystyczne normy ostrożnościowe. Bank może się pochwalić wysokim ratingiem A- od agencji S&P oraz solidnymi wynikami finansowymi (obsługuje 1,5 mln klientów globalnie, zarządza aktywami rzędu 118 mld EUR, notuje zyski). To wszystko buduje zaufanie, że nasze pieniądze są w dobrych rękach. Innymi słowy – Duńczycy słyną z rowerów, klocków Lego i stabilnych banków.

I teraz kluczowa kwestia. Saxo Bank umożliwia założenie rachunku całkowicie zdalnie, z Polski. Procedura jest dostosowana do obcokrajowców – nie musimy lecieć do Kopenhagi ani przedstawiać duńskiego numeru PESEL. Wystarczy rejestracja online i weryfikacja tożsamości, by cieszyć się pełnoprawnym kontem inwestycyjno-oszczędnościowym. 

Obsługa klienta (także w języku polskim) oraz interfejs platformy są wysoko oceniane, co sprawia, że korzystanie z Saxo nie jest bardziej skomplikowane niż z rodzimego banku. Przelewy między Polską a Saxo działają sprawnie – można wysyłać środki w różnych walutach i przewalutowywać je po korzystnych kursach (bank oferuje niskie spready, ok. 0,25% na wymianie walut). Co ważne, nie ma opłat za utrzymanie konta ani za brak aktywności – trzymanie tam oszczędności nie generuje kosztów abonamentowych. Nasze pieniądze mogą też pracować, bo Saxo w wybranych taryfach oferuje oprocentowanie wolnej gotówki na rachunku (co przy wysokich stopach ma znaczenie). Słowem, jest to przyjazna opcja nawet dla kogoś, kto nie jest finansistą.

Pieniądze w Saxo można bezpiecznie przechowywać, ale przede wszystkim można je też pomnażać. Saxo Bank zaczynał jako broker online i do dziś jest liderem technologii finansowej. To jest bank dla ludzi, którzy lubią, kiedy pieniądze pracują.Prócz więc wspomnianych korzyści z zabezpieczeniem naszego kapitału za granicą, zyskujemy przede wszystkim sprawne i niezwykle konkurencyjne w kosztach narzędzie inwestycyjne, którym na co dzień możemy operować zarówno z Polski, jak i z poziomu zagranicy.

Otwierając tam konto, zyskujemy dostęp do jednej z najlepszych platform inwestycyjnych na świecie, z bogatą ofertą instrumentów. Możemy inwestować na rynkach globalnych – kupować akcje NVIDIA, Google, ETF-y na złoto, obligacje rządowe USA czy fundusze z Azji, a wszystko to z jednego miejsca. Dywersyfikacja geograficzna staje się więc bardzo prosta: mając złotówki, możemy w kilka kliknięć nabyć np. indeksowy fundusz na giełdę amerykańską lub niemiecką, albo kupić fizyczne złoto w formie funduszu.

Saxo oferuje niski poziom prowizji transakcyjnych – dla akcji USA to już od 0,08% (min. 1 USD), dla GPW ok. 0,12% – co sprawia, że handel jest opłacalny nawet przy większych kwotach. Brak opłat za przechowywanie papierów czy bardzo niskie koszty przewalutowania to kolejne udogodnienia. Dodatkowo, Saxo przygotowuje kompleksowe raporty podatkowe ułatwiające rozliczenie z polskim fiskusem, więc nie musimy się obawiać skomplikowanych rozrachunków. Wszystko to powoduje, że coraz więcej doświadczonych polskich inwestorów spogląda w kierunku duńskiego banku jako sposobu na geograficzną i produktową dywersyfikację kapitału.

Nie chodzi o to, by siać panikę czy wieszczyć katastrofę, ale rozsądny inwestor powinien przygotować się na różne ewentualności. Trzymanie całego majątku w jednym kraju i w jednej formie (np. nieruchomościach w Polsce) to kuszenie losu. Owszem, nieruchomości, złoto, akcje, gotówka – wszystkie te aktywa mają swoje zalety, ale każde z osobna może znaleźć się w tarapatach, gdy okoliczności się zmienią.

Dlatego kluczem jest równowaga: część środków ulokować w nieruchomościach (np. własny dom, może 1-2 mieszkania na wynajem, ale nie cały tuzin), część w płynnych inwestycjach finansowych (akcje, obligacje, fundusze – najlepiej o globalnym zasięgu, nie tylko polskie), część w aktywach alternatywnych (jak złoto czy inne kruszce, które od wieków przechowują wartość w kryzysach). Do tego dochodzi dywersyfikacja geograficzna: nawet złoto czy akcje można trzymać w różnych miejscach.

Taka strategia sprawia, że nasz majątek staje się odporniejszy na wstrząsy. Jeżeli, odpukać, wybuchnie wojna (choćby w wersji cyber) lub nastąpi inny kataklizm w Polsce, nie stracimy wszystkiego – część aktywów ocaleje i zapewni nam środki do życia oraz startu od nowa. Jeśli z kolei kryzys dopadnie rynki finansowe, to może nieruchomości czy złoto staną na wysokości zadania. A jeśli któryś rząd zacznie majstrować przy pieniądzu, to pieniądze ulokowane pod inną szerokością geograficzną powinny pozostać poza jego zasięgiem.

Artykuł powstał w ramach kampanii reklamowej Saxo Banku